SOME OF THE RISKS INHERENT IN TRANSACTIONS WITH LAND PLOTS, AND WAYS TO MINIMIZE THEM

НЕКОТОРЫЕ РИСКИ, ХАРАКТЕРНЫЕ ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, И ПУТИ ИХ МИНИМИЗАЦИИ

Березкин Алексей Сергеевич

аспирант, НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия»,

РФ, Москва

SOME OF THE RISKS INHERENT IN TRANSACTIONS WITH LAND PLOTS, AND WAYS TO MINIMIZE THEM

Aleksey Berezkin

Postgraduate Student, Moscow Financial and Industrial University "Synergy",

Russia, Moscow

Сделки, направленные на отчуждение имущества или на временную передачу правомочий по владению и пользованию им (в целях данной статьи речь будет идти исключительно о двусторонних сделках – договорах), безусловно, занимают важнейшее место в гражданском обороте, поскольку они представляют собой юридическое закрепление перехода различных движимых и недвижимых вещей от одного лица к другому со встречным возмездным предоставлением или же без такового. Однако именно сделки с объектами недвижимости представляют собой наиболее жизненно необходимый и в то же время сложный процесс, что обусловлено, во-первых, повышенным вниманием сторон к такой сделке (поскольку именно недвижимое имущество удовлетворяет наиболее важные потребности, а также, как правило, имеет более высокую стоимость в сравнении с движимым имуществом), а, во-вторых, сложностью самого объекта недвижимости, длительностью и специальным порядком процедуры совершения сделки с ним. Вместе с тем сложность и длительность осуществления сделок с недвижимым имуществом во многом различна и в зависимости от вида объекта недвижимости. В этой связи думается, что именно земельный участок является наиболее сложным объектом недвижимости с точки зрения проведения с ним сделки. Такая сложность обусловлена тем, что для совершения сделки с земельным участком необходимо учитывать требования не только норм гражданского и земельного законодательства, но также и значительный объем иных положений законодательства. Так, соблюдение правил, предусмотренных гражданским и земельным законодательством при совершении сделки с земельным участком – это всего лишь та необходимая база, которая будет свидетельствовать о действительности проведенной сделки, однако не будет являться гарантией того, что на земельный участок не будут претендовать третьи лица, а также что его можно будет использовать по целевому назначению. В свою очередь для учета и минимизации всех возможных неблагоприятных последствий, которые могут иметь место при совершении сделки с земельным участком, зачастую необходимо проанализировать и сопоставить между собой требования водного, лесного, природоохранного и иного законодательства, а также изучить градостроительную документацию, действующую в отношении территории, на которой расположен данный земельный участок. Таким образом, принимая во внимание столь значительный объем законодательных положений, регулирующих проведение сделок с земельными участками, в настоящее время можно отметить некоторые непримечательные на первый взгляд риски, не учитывая которые можно столкнуться с трудностями при определении границ земельного участка или же вовсе нарушить установленные ограничения по его целевому использованию.

Выделяя соответствующие риски, первое, о чем следует сказать – это риск, связанный с приобретением (куплей-продажей, арендой и т.д.) земельного участка без установленных в законном порядке границ. Здесь речь идет о приобретении ранее учтенного земельного участка, которым в соответствии со статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) [1] признается земельный участок, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [2]. При этом по смыслу названной статьи Закона № 218-ФЗ ранее учтенным земельным участком считается как земельный участок, сведения о котором не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), так и земельный участок, сведения о котором имеются в ЕГРН, но государственный кадастровый учет которого проведен до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3] или же не проведен вовсе, что в свою очередь и означает отсутствие установленных в законном порядке границ. Отметим, что сделки с земельным участком, сведения о котором в ЕГРН отсутствуют, действующим законодательством запрещены, однако земельный участок, внесенный в ЕГРН, но границы которого в законном порядке не установлены, предметом сделки быть может, поскольку законодательство не обязывает правообладателя ранее учтенного земельного участка проводить процедуру государственного кадастрового учета (письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2017 № Д23и-7016 [4]). Вместе с тем на практике отсутствие установленных в законном порядке границ земельного участка означает, что:

- сведения о земельном участке будут содержаться на Публичной кадастровой карте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации (далее – Росреестр), однако его границы не будут отображены;

- в выписке из ЕГРН будет отсутствовать раздел, посвященный координатам границ земельного участка;

- в выписке из ЕГРН будет иметься графа «особые отметки», содержащая в себе следующую запись: «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Как уже было отмечено выше, проведение сделки с земельным участком без установленных в законном порядке границ возможно, однако для приобретателя такого земельного участка соответствующая сделка будет сопряжена с возможным возникновением некоторых неблагоприятных последствий. Так, отсутствие сведений о границах земельного участка на Публичной кадастровой карте Росреестра может создать у третьих лиц ошибочное мнение, что территория, на которой фактически расположен данный земельный участок, свободна от чьих-либо прав, ввиду чего у приобретателя ранее учтенного земельного участка может возникнуть спор со смежными землепользователями относительно координат границ участка.  Кроме того, органы государственной власти или местного самоуправления могут принять решение о возведении (проложении) какого-либо объекта (газопровод, линия электропередач и т.п.) на данной территории. Таким образом, при намерении приобрести земельный участок без установленных в законном порядке границ потенциальный приобретатель должен осознавать риски, которые могут возникнуть в результате такого приобретения. При этом думается, что минимизировать вероятность возникновения данных рисков можно лишь одним путем – перед совершением сделки с ранее учтенным земельным участком следует рекомендовать действующему правообладателю провести процедуру государственного кадастрового учета, в результате которой в ЕГРН будут внесены сведения о координатах границ земельного участка.

Следующий немаловажный аспект, на который следует обращать внимание перед совершением сделки с земельным участком – это нахождение данного земельного участка в зоне с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ). Так, по смыслу Главы XIX Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) [5] ЗОУИТ представляет собой установленную на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления или в силу федерального закона территорию, в границах которой предусматриваются регламентные и градостроительные ограничения использования земельных участков. То есть нахождение земельного участка в той или иной ЗОУИТ накладывает ограничения по его использованию (например, на участке запрещается строительство или регламентируются его параметры, устанавливаются виды деятельности, осуществление которых не допускается и т.п.). В этой связи получение исчерпывающей информации о том, расположен ли земельный участок в ЗОУИТ, необходимо для того, чтобы понять, возможно ли в принципе использовать данный земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования или же какие ограничения по такому использованию установлены соответствующей ЗОУИТ. Вместе с тем получение исчерпывающих сведений о всех ЗОУИТ, в границах которых расположен земельный участок, представляет собой не самый простой процесс, что обусловлено, в частности, следующим. Пункт 24 статьи 106 Земельного кодекса гласит, что ЗОУИТ считается установленной со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, однако нельзя говорить о том, что из сведений Публичной кадастровой карты Росреестра и выписки из ЕГРН можно получить исчерпывающую информацию о всех ЗОУИТ, в границах которых расположен земельный участок, поскольку сведения о некоторых установленных ЗОУИТ в ЕГРН не вносятся. Таким образом, сведения об исчерпывающем перечне ЗОУИТ, в границах которых расположен земельный участок, в ЕГРН отсутствуют, что в настоящее время является достаточно существенной правовой проблемой и создает дополнительный риск для приобретателя земельного участка, поскольку о некоторых установленных ЗОУИТ он может попросту не узнать. При этом следует отметить, что для минимизации данного риска будет целесообразно, помимо сведений ЕГРН, обращать внимание на сведения, содержащиеся в региональных государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (далее – ГИСОГД). Так, в соответствии с подпунктом 12 пункта 4 статьи 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) [6] ГИСОГД субъектов Российской Федерации содержат в себе в том числе сведения о границах и характеристиках ЗОУИТ, а также об ограничениях использования земельных участков в границах ЗОУИТ. Помимо этого, следует обращать внимание также на градостроительный план земельного участка, который согласно подпункту 10 пункта 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса предусматривает в себе содержание информации о границах ЗОУИТ. Таким образом, минимизация риска, связанного с получением приобретателем земельного участка исчерпывающих сведений о ЗОУИТ, в пределах которых данный земельный участок расположен, на сегодняшний день возможна только лишь путем получения сведений из всех доступных публичных источников информации, содержащих в себе сведения о земельном участке, а именно:

- из ЕГРН;

- региональных ГИСОГД;

- из градостроительного плана земельного участка.

Вместе с тем по нашему мнению, минимизация данного риска на масштабном уровне может быть возможна в том случае, если для всех без исключения ЗОУИТ будет установлен единый порядок включения сведений о них в ЕГРН, что, во-первых, позволит аккумулировать сведения о всех ЗОУИТ в одном источнике, а, во-вторых, упростит процедуру проверки характеристик земельного участка перед совершением сделки с ним.

Таким образом, рассмотрев некоторые возможные риски, характерные при осуществлении сделок с земельным участком, а также выявив пути их возможной минимизации, можно заключить, что проведение юридически грамотной сделки с земельным участком требует от сторон такой сделки высокого уровня осмотрительности и правовой осведомленности, поскольку соответствующая сделка требует принимать во внимание значительный объем положений действующего законодательства Российской Федерации. Вместе с тем проведение недостаточно полной правовой экспертизы всей необходимой документации может привести к тому, что «чистая» на первый взгляд сделка хоть и будет являться действительной, но при этом фактически цель такой сделки приобретателем земельного участка достигнута не будет.

Список литературы:

1. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2015. – 20 июля. – № 29 (часть I). – Ст. 4344.
2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. – 28 июля. – № 30. – Ст. 3594. – утратил силу.
3. О кадастровой деятельности: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. – 30 июля. – № 31. – Ст. 4017.ъ
4. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2017 № Д23и-7016 // Доступ из справочно-правовой системы КонсультантПлюс. – (дата обращения: 16.06.2023).
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – 29 октября. – № 44. – Ст. 4147.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – 3 января. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.